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2022년 8월부터 추진된 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 재건축 마스터플랜의 초안이 2년여 만에 발표되었습니다. 이번 마스터플랜은 노후 계획도시의 정비를 위한 정부의 기본방침안과 중동·산본 신도시의 도시정비 기본계획안을 포함하고 있습니다. 국토교통부는 이 계획안을 통해 도시의 재창조와 삶의 쾌적성을 목표로 하고 있으며, 각 신도시별 구체적인 정비 계획을 제시하고 있습니다.
발표된 기본방침안과 중동·산본 기본계획안
중동·산본의 추가 주택 공급 계획
이번에 발표된 중동과 산본의 기본계획안에 따르면, 용적률 350%가 적용된 중동은 2만4000가구, 330%인 산본은 1만6000가구를 추가 공급할 예정입니다. 국토부는 기본방침안에 대해 다음달 12일까지 의견조회를 실시하며, 의견수렴과 노후계획도시정비특별위원회 심의를 거쳐 10~11월 중 기본방침을 최종 확정할 계획입니다.
기본방침의 주요 내용
기본방침안에는 지자체가 수립해야 할 기본계획에 포함될 내용이 명시되어 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다:
- 공간범위 설정
- 계획 인구 및 기준 용적률
- 기반시설 계획
- 이주 대책
기준용적률의 경우, 세부 산식(계획 세대수✕주택 공급 면적✕100 / 특별계획 예정구역 대지 면적)을 정해 계획 인구에 따른 인구 증가를 수용하고, 쾌적한 정주환경을 유지할 수 있는 적정 개발 밀도를 제시하고 있습니다.
이주대책과 순환정비모델
이주대책의 원칙
국토부는 '선 공급 확대 후 이주 수요 관리'의 원칙을 내세웠습니다. 이는 지난 6~7월 실시한 '1기 신도시 이주대책 수립방향 설문조사' 결과, 주민 대다수(83.3%)가 해당 지자체 권역 내에 부담 가능한 저렴한 이주 주택에 거주하길 희망한 것에 따른 것입니다.
순환정비모델
순환정비용 이주 주택은 공공·민간 분양, 임대주택 등 다양한 주택 유형으로 공급될 예정입니다. 특히 분양 주택의 경우, 이주 주택으로 활용 후 리모델링해 분양하는 사업 모델도 검토 중입니다. 새롭게 도입된 분양 전환형 신축 매입 주택과 LH 매입 미분양 주택 등도 순환정비용 이주 주택으로 활용할 계획입니다.
규제 완화와 절차 간소화
규제 완화 내용
기본방침안에는 특별법 시행령에 담긴 규제 완화 내용도 포함되어 있습니다. 새로운 도시 기능 부여, 주거·상업·업무 기능 복합화 시 용도지역 변경(3종→준주거)과 도시혁신구역 지정이 가능하도록 했습니다. 또한, 정비사업 활성화를 위해 기준용적률에서 1.5배까지 상향 조정이 가능하며, 토지 이용 효율성과 쾌적한 주거환경을 확보하는 범위 내에서 공원·녹지 확보 비율, 건폐율, 건축물 높이, 용도 등도 완화하도록 했습니다.
절차 간소화
사업 시행과 관리처분 계획 동시 수립, 조합 설립 동의 요건 완화(75→70%, 동별 2분의 1→3분의 1) 등의 절차 간소화와 공공 관리인 도입, 분쟁 신속 조정 등의 방안도 제시되었습니다.
공공기여금 산정 기준
공공기여금 산정 방식
기본방침안에서는 공공기여금 산정에 대한 상세 기준도 제시했습니다. 종전용적률과 특별정비계획으로 정해지는 용적률 차이에 비례해 공공기여량을 산정하는 방식입니다. 공공기여 총량은 공공기여 비율과 증가하는 연면적, 감정평가액을 곱한 값으로 산정되며, 주택·시설·비용 납부 등 다양한 방식으로 공공기여를 할 수 있도록 했습니다.
1기 신도시 정비의 향후 계획
국토부는 1기 신도시 정비를 통해 2029년까지 인허가 8만8000가구, 착공 4만6000가구를 목표로 하고 있으며, 총 10만가구 이상의 추가 공급 기반을 마련할 계획입니다. 중동과 산본이 먼저 기본계획안을 공개한 데 이어, 평촌, 분당, 일산의 기본계획도 순차적으로 발표될 예정입니다.
국토부의 계획과 목표
국토부 도시정비기획단장은 “기본방침의 초안이 마무리되어 전국 111개 노후 계획 도시의 기본계획 수립과 선도지구 선정을 위한 작업을 본격적으로 시작할 수 있게 됐다”면서, “기본방침과 1기 신도시 기본계획안을 통해 제시한 광역 교통, 이주대책의 기본 방향이 차질 없이 작동될 수 있도록 관계 기관과 긴밀히 협조해 나갈 것”이라고 말했습니다.
중동·산본의 용적률과 주택 공급 계획
기본계획안에서는 중동 신도시의 기준 용적률을 350%(평균 용적률 216%)로 제시하며, 이를 통해 주택 2만4000가구(인구 14만→18만명)를 추가 공급합니다. 산본은 기준 용적률을 330%(평균 용적률 207%)로 정해 주택 1만6000가구(인구 11만→14만명)를 추가 공급할 계획입니다.
이주 대책과 주택 공급
국토부는 지속적인 주택 시장 모니터링을 통해 이주 수요 대비 주택 공급이 충분하지 않다고 판단되면, 특별법상 허용정비 물량 제도를 활용해 이주 수요를 관리할 방침입니다. 영구임대 주택의 경우, 1기 신도시에 총 13개 단지, 1만4000가구 규모가 있어 이를 재건축하는 방안도 고려 중입니다.
결론
1기 신도시 재건축 마스터플랜은 노후 계획 도시의 정비와 주택 공급 확대를 목표로 하고 있으며, 기본방침안과 중동·산본 기본계획안을 통해 구체적인 방향을 제시하고 있습니다. 정부와 지자체는 주민들의 의견을 수렴하고, 지속적인 협조를 통해 계획을 차질 없이 추진할 계획입니다.