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정부가 주택 공급 활성화를 위해 12년 만에 서울 그린벨트를 대폭 해제하는 정책을 발표했지만, 전문가들은 단기적인 효과가 미미할 것이라고 평가하고 있습니다. 특히 한국토지주택공사(LH)를 통해 '무제한' 매입하겠다고 밝힌 빌라·다세대 관련 정책에 대해 당장 치솟는 아파트 값을 잡기에는 역부족이라는 지적이 나옵니다. 이번 글에서는 정부의 '8·8 주택 공급 확대 방안'에 대한 전문가들의 평가와 전망을 살펴보겠습니다.
서울 그린벨트 해제의 의미와 효과
그린벨트 해제 배경
정부는 주거 수요가 높은 서울과 수도권에서 그린벨트를 풀어 21만 가구 이상을 추가 공급하고, 기존에 추진 중이던 재건축·재개발 등 정비사업의 속도를 높여 21만 7천 가구를 조기 공급하는 등 향후 6년간 42만 7천 가구 이상을 공급하겠다는 목표를 제시했습니다. 이는 주택 공급을 대폭 확대해 치솟는 집값을 안정화시키기 위한 조치입니다. 이러한 정책은 장기적으로 서울과 수도권의 주택 부족 문제를 해결하고, 과열된 부동산 시장을 안정화하는 데 큰 도움이 될 것으로 기대됩니다.
전문가들의 평가
전문가들은 그린벨트 해제가 장기적으로 주택 공급을 늘리는 데 긍정적일 수 있으나, 단기적인 집값 안정 효과는 미미할 것으로 보고 있습니다. 고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 주임교수는 "토지 보상을 위한 예산도 필요하고 입주까지 10년 이상이 소요되는 만큼 단기 시장 안정화에는 도움이 되지 않는 대책"이라고 설명했습니다. 고종완 한국자산관리연구원장도 "지방자치단체의 협조가 필수적이기 때문에 속도 변수가 있을 것"이라며 "당장 집값 안정화 효과는 없을 것"이라고 평가했습니다. 이는 정책의 효과가 장기적으로 나타날 수밖에 없다는 현실적인 문제를 지적한 것입니다.
시장 심리 냉각 효과
그러나 일부 전문가들은 국지적으로 과열된 시장 심리를 냉각시키는 효과가 있을 것이라고 평가합니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "3기 신도시를 보면 사실상 기대가 되지 않는 입지가 많은데 대부분 강남권을 중심으로 그린벨트가 해제될 것으로 예상하는 만큼 무주택자들의 기대감이 커질 수 있다"고 말했습니다. 윤수민 NH농협은행 전문위원도 "그린벨트 해제는 이번 공급 대책의 '강력한 한 방'"이라며 "공급 부족에 대한 불안심리를 달래는 효과가 클 것"이라고 평가했습니다. 이는 시장 참여자들의 심리를 안정시키고, 무주택자들이 주택 구매를 계획하는 데 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
빌라·다세대 주택 공급 확대 방안
정책의 취지와 한계
정부는 LH를 통해 빌라·다세대 주택을 '무제한' 매입하여 공급을 확대하는 방안을 발표했습니다. 이는 주거 취약 계층을 위한 대책으로 긍정적이지만, 실제 아파트 값에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 분석이 나옵니다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "대부분 젊은 세대들은 아파트에서 태어나 아파트에서 살고 싶어 하는 만큼 수요를 끌어당기기에는 역부족"이라고 평가했습니다. 윤 위원도 "빌라 공급이 늘어나도 LH의 매입임대 물량이라 서울의 주택 가격을 안정화하는 것과는 별개"라고 분석했습니다. 이는 아파트에 대한 선호도가 높은 한국 주거 문화의 특성상 빌라·다세대 주택이 아파트 수요를 충분히 대체하기 어렵다는 점을 지적한 것입니다.
비아파트 시장 정상화 방안
전문가들은 비아파트 시장을 정상화하기 위해서는 뉴빌리지 정책을 활성화해 기존 빌라를 아파트 버금가는 주거 시설로 탈바꿈시키는 것이 중요하다고 강조합니다. 이는 비아파트 주택의 질을 개선하고, 주거 환경을 향상시켜 수요를 증가시킬 수 있는 방안으로 평가됩니다. 또한, 비아파트 주택의 장기적인 가치 상승을 도모하고, 주택 시장의 다변화를 통해 주거 선택의 폭을 넓히는 데 기여할 수 있습니다. 이는 주거 환경의 전반적인 질적 향상을 통해 주택 시장의 구조적인 문제를 해결하는 데 중요한 역할을 할 수 있습니다.
정비사업 기간 단축과 규제 완화
긍정적인 평가
정비사업 기간을 단축하고 규제를 완화하는 방안에 대해서는 전문가들의 긍정적인 평가가 이어졌습니다. 김제경 소장은 "정비사업 동의율 요건을 완화해 조합 설립 속도가 유의미하게 빨라질 수 있을 것"이라며 "특히 동별 요건을 완화한 것은 상가 지분 쪼개기를 방지하는 효과도 있어 조합원들의 재건축 사업성을 높이는 효과가 있다"고 평가했습니다. 고종완 원장도 "75%의 동의를 받는 데 최소 3~5년이 소요되는 것을 고려하면 상대적으로 분담금 부담이 높아 사업 추진이 어려운 강북권 아파트의 정비사업에 속도가 날 것"이라고 설명했습니다. 이는 재건축·재개발 사업의 속도를 높이고, 사업 추진의 장애 요인을 줄이는 데 중요한 역할을 할 것으로 기대됩니다.
입법과 법안 개정의 중요성
정부가 추진 중인 다양한 정책이 효과를 발휘하기 위해서는 입법과 법안 개정을 통해 국회 문턱을 넘어야 하는 과제가 있습니다. 윤수민 위원은 "정부가 다양한 정책 추진 과제를 흔들림 없이 추진하는 것이 중요하다"고 강조했습니다. 이는 재건축·재개발 특례법 제정, 비아파트 세제 혜택 부과 등의 정책이 실제로 시행될 수 있도록 하는 중요한 단계입니다. 정책의 실효성을 높이기 위해서는 법적·제도적 뒷받침이 필수적이며, 이를 통해 주택 시장의 안정화를 도모할 수 있습니다.
결론
정부의 8·8 주택 공급 확대 방안은 주택 공급을 늘리고 치솟는 집값을 안정화하기 위한 다양한 조치를 포함하고 있습니다. 그러나 전문가들은 단기적인 효과는 미미할 것으로 보고 있으며, 특히 그린벨트 해제와 비아파트 공급 확대 정책이 단기 시장 안정화에 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 평가합니다. 대신 정비사업 기간 단축과 규제 완화는 긍정적인 평가를 받고 있으며, 향후 입법과 법안 개정을 통해 정책의 성취도를 높이는 것이 중요합니다. 주택 공급 확대와 시장 안정화를 위해서는 장기적인 관점에서 지속적인 정책 추진과 제도적 개선이 필요합니다. 이는 주택 시장의 구조적인 문제를 해결하고, 주거 안정성을 높이는 데 기여할 것입니다.